Co to jest aukcja? Aukcje z perspektywy prawa

Aukcja jest sposobem zawierania umów uregulowanym w Kodeksie cywilnym (art. 70¹ i następne Kodeksu cywilnego). Ma charakter sformalizowany, toczy się według ustalonych z góry reguł. Charakteryzuje się jednoczesnym udziałem wielu uczestników, którzy korzystają z tych samych praw i podlegają tym samym regułom postępowania. Sprowadza się do wyboru kontrahenta, który złożył najkorzystniejszą ofertę w drodze eliminacji pozostałych ofert.

Uczestnicy i organizator aukcji obecni są równocześnie w jednym miejscu i jednym czasie, ewentualnie komunikują się za pomocą środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Oferty składane są przez uczestników w drodze tzw. postąpień. Organizator aukcji udziela przybicia uczestnikowi, który złożył najkorzystniejszą ofertę, jeżeli po wezwaniu nie ma dalszych postąpień. Z chwilą przybicia dochodzi do zawarcia umowy między uczestnikiem a organizatorem aukcji. Przyjmuje się, że jest to umowa sui genesis. Jej treścią jest powstanie po stronie organizatora obowiązku, a po stronie uczestnika, którego oferta została wybrana, roszczenia w przedmiocie zawarcia umowy, dla której dana aukcja została zorganizowana. W naszym przypadku jest to roszczenie o zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Uczestnikami aukcji mogą być tylko podmioty spełniające określone przez organizatora warunki, w szczególności w zakresie wpłaty wadium w ustalonej wysokości. 

Chronologia aukcji jest następująca. Pierwszym etapem jest ogłoszenie aukcji, czyli oświadczenie woli organizatora o wszczęciu procedury zawarcia umowy oraz jej zasadach, które stanowi zaproszenie do składania ofert.
Czas, miejsce, przedmiot oraz warunki aukcji są niezbędnymi i obligatoryjnymi elementami ogłoszenia aukcji. Trzy pierwsze z nich powinny zostać zamieszczone zawsze bezpośrednio w ogłoszeniu, warunki mogą zostać zastąpione informacją o sposobie ich udostępnienia. Brak któregokolwiek z nazwanych elementów powoduje, że ogłoszenie nie wywoła skutku prawnego w postaci związania organizatora oraz zainicjowania postępowania aukcyjnego, a jedynie będzie zwykłym zaproszeniem do składania ofert. 

Określenie czasu aukcji polega na wskazaniu daty i godziny jej rozpoczęcia, a określenie miejsca na wskazaniu miejscowości i adresu licytacji. Przedmiot aukcji odnosi się do rodzaju i treści umowy, dla zawarcia której tryb ten jest organizowany. W regulaminie aukcji uregulowane jest uczestnictwo w aukcji, procedura aukcyjna, sposób i zasady dokonywania poszczególnych czynności w jej toku przez organizatora oraz uczestników, a także inne postanowienia, w szczególności dotyczące sposobu składania ofert, wysokości postąpień, kryteriów oceny i wyboru oferty. W warunkach aukcji można również zastrzec, że przystępujący do aukcji powinien, pod rygorem niedopuszczenia, wpłacić organizatorowi określoną sumę (wadium). Wadium spełnia dwie funkcje: zabezpieczającą, gdyż zabezpiecza zawarcia umowy oraz kompensacyjną, gdyż stanowi zryczałtowane odszkodowanie. Jeżeli uczestnik aukcji, mimo wyboru jego oferty, uchyla się od zawarcia umowy, której ważność zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, organizator aukcji może zachować wpłaconą w ramach wadium sumę. W pozostałych wypadkach zapłacone wadium będzie niezwłocznie zwrócone, a ustanowione zabezpieczenie wygasa. Jeżeli natomiast organizator aukcji uchyla się od zawarcia umowy, uczestnik, którego oferta została wybrana, może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody.

Zarówno organizator, jak uczestnicy są związani postanowieniami ogłoszenia oraz warunków aukcji, tzn. że muszą postępować zgodnie z tymi postanowieniami. Pomiędzy organizatorem a każdym uczestnikiem, który złożył ofertę zgodnie z ogłoszeniem i regulaminem, powstaje stosunek prawny o charakterze obligacyjnym, którego treścią są obowiązki obu stron przestrzegania postanowień ogłoszenia i regulaminu, tym samym ich niewykonanie bądź nienależyte wykonanie stanowi podstawę odpowiedzialności wobec drugiej strony na podstawie art. 471 i następne Kodeksu cywilnego. 

Odwołanie ogłoszenia powoduje zakończenie postępowania i oznacza jednocześnie odwołanie warunków, które są jego częścią. 

Opracowanie przygotowane przez mecenasa Macieja Prusaka z kancelarii prawnej BSJP Brockhuis Schnell Jurczak Prusak Sp.k.

Przedmiotowy tekst ma charakter informacyjny i publicystyczny i w żadnej części nie stanowi ani nie kształtuje warunków organizowanej przez Colliers International Poland Sp. z o.o. aukcji, ani nie może służyć interpretacji żadnego z aktów prawnych dotyczących organizowanej przez Colliers International Poland Sp. z o.o. aukcji, w szczególności nie zmienia on Regulaminu aukcji, ani nie może być wykorzystywany do interpretacji Regulaminu aukcji lub też innego aktu prawnego, związanego z organizacją aukcji.